时间:2024-03-26 来源：原创/投稿/转载作者：管理员点击:
过去，房地产行业将快速周转视为规模扩张和获取高利润的有效手段。在一线城市，甚至有项目将从拿地到开盘的周期缩短至不到60天。
这种模式加快了现金流回报并降低了杠杆，但却隐藏着对购房者质量方面的隐性风险。随着对预售资金的监管不断加强，这种高杠杆开发模式日益难以为继。
3月22日，中国金茂正式发布“金玉满堂”四大产品线。中国金茂营销中心总经理李峰在发布会上表示：“行业进入发展新阶段，市场关系正在被重塑，资源重新整合，产业形态亟待升级。面对新的挑战，房企必须用新思维、新方式应对变化。”
据了解，这是房地产行业在2024年第一场有关新产品战略的发布会，也为沉寂已久的市场带来了不一样的声音。
15年前，北京东四环的广渠路还没有繁华的商业中心和社区。但在金茂拿下广渠路15号地块之后，发生了“产品价值重塑地段价值”的故事。
当时的北京雾霾横行，金茂府推出了毛细管网、全置换新风、地源热泵等十二大科技，打造出“会呼吸的房子”，连续两年夺得北京市场销冠。自此，“金茂府”就成为科技健康住宅领域的开创品牌。
2014年，上海闸北路还是被本地人视作一片老旧片区。典型特点是“基础差、底子薄”的中心城区，区域内刚需改善与高端改善并存。金茂在精细化产品定位之后，保证整体高端，也关注刚需改善，推出95平米的小号豪宅。入市后，大宁金茂府也创造了开盘热销、提升整个片区价值的结果。
本次发布的“金玉满堂”四大产品线，分别对应科技住宅、城市核心区住宅、公寓大平层和亲子社区，在其原有风格调性、产品标准和配套服务体系都进行了全维度升级。每一个产品线，都对应特定的人群
中国金茂将客户需求变化拆解为“五观十论”，从消费观、家庭观、生活观、社交观、审美观逐一洞悉，如事业上升期家庭更关注功能性，而事业成熟期更需要情绪价值。
上述五大价值观标签维度对应的生活方式，与空间价值、情绪价值等列入“计算”，形成对市场客户的全新3D模型系统，再将目标客户细分，重点聚焦四类画像清晰的高潜力客群，提供高品质产品解决方案，最终形成了中国金茂全新产品线——“金玉满堂”。
“金”是府系产品，也是中国金茂旗下最知名的经典产品。2024年，金茂府将进化至3.0版本，升级后的金茂府产品，将围绕科技健康一核、极致五美、商业会所两配套、社区圈层两服务，为业主打造“自然生长的社区”。
“玉”是璞系产品，定位为“城市核心区的国际东方艺术作品”，暗含“返璞而归真”的东方美学。 据李峰介绍，这一产品会配套璞系空间、艺术商业、人文会所等，服务方面会有定制专项服务。
“满”是M系产品，定位为城市核心区域公寓大平层产品，专为财富新贵、高级白领、时尚达人等客群打造，整体风格偏向现代时尚。对于这一产品线的特点，李峰表示：“归家体验和园林体验、精装体验、地库体验、智慧体验等均实现了轻奢满配感。此外，打造各类运动场所，引入新潮的运动形式。”
“棠”则指的是棠系产品，是中国金茂为家庭陪伴、亲子成长定制的全龄友好社区，为业主带来更加具备烟火气和家庭氛围的温馨生活场景。
“反思近年房企的产品内卷，为卷而卷往往效力有限，开盘短期刺激一把有用，进入顺销就会审美疲劳，很难持续赋能，更不要提长期的品牌建设和产品溢价。”合硕机构首席分析师郭毅如是表达房地产近年来发展的瓶颈。
一直以来，“金茂业主”代表了几个标签——科技控、追求高端定制和圈层社交。金茂的几个细节方面的产品升级，一部分也反映了这部分人群的画像：
考虑到业主可能开豪车、跑车或房车，在车库的打造中，金茂根据项目情况将加宽车位、标准豪车车位、VIP豪车车位、房车车位等不同产品纳入考量。
以府系3.0的代表项目天津体北金茂府为例，设计师将车道坡度从常规的15%下降到10%，确保底盘低的跑车也能顺利通行。即将首发的第一个璞系项目西安金茂璞逸曲江项目在车库出入口设置中，至少有一个高于2.8米，确保房车、大型豪车可以顺畅出入。
此外，车位还会在有条件的情况下设置储物空间，方便存放高尔夫球杆、渔具、帐篷等物品，作为业主的“第二后备箱”和家庭储藏收纳的延伸空间。
金茂府业主热衷于科技系统带来的新生活体验。基于此，金茂府3.0对科技系统进行了升级迭代，如将风井、管井外移，有效规避和降低设备运行的噪音影响，让居住环境更安静舒适。
在室内，酒店式主卧套房户型满足私密需求，跑道阳台让自然无缝连接室内、更高的窗墙比提升居住舒适度。
在体验升级上，针对高端社交、文艺展览、音乐会、体育赛事、私人俱乐部会员等注重圈层认同的精神需求，中国金茂进行了一系列基于配套的体验升级，如顶奢酒店级物业服务，圈层化定制服务，促进高端圈层文化与资源的共享与交流，营造友好的社区人文氛围。
在精神关照上，“满”系倡导的“24小时夜享生活”理念，希望通过营造时刻在身边的贴心关怀，为忙碌工作、至晚归家的业主提供情绪价值，带来心灵的慰藉与温暖。
一切产品的升级和情绪洞察，来自全国超25万府系业主的庞大客研基数之上，中国金茂以年均200+客户座谈会、2000+深度访谈、10000+定量问卷的高频深度调研，线上线下、贯通开发销售入住全流程的产客研体系，再将金茂业主的社交、审美、生活、家庭观融入其中。
当房地产市场步入买方市场，回归居住属性和产品属性，改善型需求将成主流。这种以客户为中心的定制化做法，与互联网兴起的C2M，有异曲同工之处。C2M模式的核心是定制化，消费者通过直接把诉求传递给厂方实现产品、服务的反向定制。
房产与C2M结合，不是为每个人定制专属户型、园林，但可以做到的创新是，为一部分人定制专属空间，满足消费者个性化的居住需求。透过模式创新，主动进行反向定制，对现有地产逻辑进行颠覆式变革。